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越跌越难卖,二成首付也带不动,千年古都洛阳的房地产梦碎了!

2023-03-03今日热门
洛阳,作为千年古都,河南省第二强市,中原城市群的一颗明珠,从2021年下半年起,却因房价下跌变得黯淡。


洛阳,作为千年古都,河南省第二强市,中原城市群的一颗明珠,从2021年下半年起,却因房价下跌变得黯淡。

在此之前,洛阳经历了近5年的狂飙,房价从5000多元的均价猛涨至近万元,座座高楼拔地而起,古城的另一面拥有了现代化的美感,城市里诞生了无数的拆迁户,外来的投资者们涌入洛阳,试图分享这座城市的辉煌。

但在持续的下跌中,洛阳的本色显露出来——
一座没有产业、没有外来人口,却离郑州近在咫尺的三线城市,房价如同一个美丽的泡沫,当它破灭时,人们的眼中也失去了光彩。

如今,洛阳的房子卖不动了,投资客离开,连刚需的年轻人都瞻前顾后。今年二月,洛阳正式宣布把首套房首付降至两成,刺激购房需求。但过度依赖房地产的后遗症,远不止这些,可以说,洛阳的身上,有着几百座三四线城市共同的影子。

 
陷入纠结的买房人

宁德时代要落户洛阳了。

2023年的初春,这条消息几乎传遍了洛阳人的朋友圈。最强大的传播媒介,不仅仅有新闻媒体,还有房产中介。一位久居北京多年的洛阳中年人,也在1月的某个周末,收到了老家中介这条来自800公里之外的“喜讯”。

房产中介话里话外,就是两个意思:宁德时代落户了,房价一定会涨的;以及,洛阳房价还跌着,房子真的该买了。

河南省洛阳市,一个坐落在中原大地的千年古城。《洛神赋》里的洛河和隋唐遗址里的800岁古槐,静静注视着这个城市。它们迎送过茶马古道时期的洛商,如今看着洛阳在游客们的笑声里再次热闹起来。今年春节,有600万游客聚集在洛阳古老的石板街道,比洛阳市区的本地人多3倍。行走在洛阳的街道,随处可见额间点牡丹花钿的汉服女孩,和写着“若问古今兴废事,请君只看洛阳城”等诗句的题刻合影。

但当游客散去,旅游淡季的洛阳城,便很快恢复成一个普通的地级市模样。

显然,游客们的热闹,很难带来楼市的繁荣。和全国各地的三线城市一样,洛阳的房价,也在2022年“沦陷”了。一个坐落于洛阳新区里视野最好、最开阔位置的新楼盘,房价曾在开盘时飙升至每平方12800元,如今降到9000元左右,每天都在几年来的最低线试探。一位一直在这个新楼盘安装中央空调的工人曾经观察过,过去一年,售楼部经常一天也等不来一个看房者。

中介如此催着买房,不是没有理由的。在房价飞涨的时候,讲究“追涨不追跌”的国人,只会烦恼于没钱入手一套房,有钱则毫不犹豫;但在房价下跌的此时,买房和卖房,都成了一件更让人纠结焦虑的事,所有人都陷入了观望。孙鹏所在的房产中介,是洛阳市里有名的连锁机构,这两年,2000多个员工,离职了接近三分之二。

洛阳青年褚莫先,就是纠结的买房人之一。他是洛阳市涧西区人,今年29岁,恋爱谈了3年,到了该结婚的年纪,买婚房提上日程。去年4月,他和女友看上了一个新楼盘,刚修好的地铁线经过这里,一些特殊楼层的售价已经降到了每平9000多元。除此之外,为了促进成交量,房地产商还打出了更诱人的招牌——首付最低只要10万。

对于褚莫先来说,10万首付是一个极具吸引力的数字。他还没有凑够首付,但10万也就差一点,“硬着头皮”能买下来。但真到了要买的时候,他又犹豫了:此时入手,是不是接盘侠?之后的房价,是不是会跌得更多?

在差点买下房子的关键时刻,褚莫先的女朋友拉住了他,觉得那里地段太偏,房价还是贵了。说起来,褚莫先觉得自己挺幸运,因为现在这个楼盘,已经降价到了7000多元,“还可以随便挑楼层”。

26岁的洛阳女孩米诗,也准备和男友结婚了。对于买房这件事,她的纠结点在于利率。

几年前,洛阳的房贷利率能高到6.37%。从2022年开始,便跟随着房价不断下降,4.5%、4.2%,开年之后,稳定在4.0%。从去年底开始,关于利率反弹的传闻,就在洛阳的房产中介们口中疯传。

听到这个消息,米诗慌了。她跟异地的男朋友打电话,要求他抓紧买房,由于男友的犹豫,两人在过年期间爆发了无数次争吵。米诗说,那段时间,为了能够抓住房子的利率窗口期,她甚至决定,不要彩礼,也不办婚礼仪式了,“都是虚的”,不如直接把这些钱都拿来付首付。

只是,开春之后,利率并没涨。米诗的看房节奏也放慢了些,但另一方面,“利率反弹”就像悬在米诗头上的一把剑,让她时刻担忧。

中介们似乎也抓住了这种心理。这两天,洛阳的房地产圈里,正在流传一个郑州某家银行将提高利率到4.3%的新闻。一位中介把这条新闻截图发到朋友圈,附文是,“珍惜洛阳利率4.0时代”。

▲ 洛阳房产中介的朋友圈。

纠结的也不止买房人。一位想卖房的业主,有一套90多平方的老房子,一开始标价在90万,但无人问津,打听之后才知道,类似房源的成交价仅仅70万左右,都是一降再降才能脱手。整整20万的悬殊,成为了这位业主心里过不去的坎儿,但此刻不卖,未来降得更多,又该怎么办?

将目光放远一点,在郑州,在河南各地,在这片广袤的国土上,除了少数一二线城市,房地产普遍陷入了一种胶着——各地降低首付、降低利率,给出各种优惠和补贴,但买房人们迟迟不愿出手,等着更低的价格和更好的政策,一旦成交量上来,或听多了房价即将上涨的声音,又会立马陷入错过上车机会的焦虑。

2月2日,“洛阳发布”微信公众号发布“重磅消息”,《洛阳市支持房地产市场健康发展若干措施》正式下发,提出20条举措,其中一条是个人首套房首付比例按照20%执行,并推动银行进一步降低房贷利率,正式加入两成首付的行列。

买房的人不急,但这座城市,是真的急了。
投资买房的外地人

打算买房的洛阳男孩褚莫先,有着典型的洛阳年轻人画像——大学毕业后,曾在外打拼几年,后来回到洛阳立业、结婚,需要买一套婚房。在洛阳,婚房依旧是结婚的“刚需”。一位70多岁的阿姨,已经给自己19岁的孙子买好了房,“因为没房,姑娘的面都见不着”。

买房之前,褚莫先也曾试探地问过父母,有没有给自己准备一点积蓄,能支持他多付一些首付,父母面露难色。褚莫先理解父母的难处——父母都是工人,一家人一直生活在工厂大院里,在一套工厂分的老房子里,住了很多年。前两年,45岁的母亲早早退休,父亲虽然还在岗,但厂子里已经没有订单,两人的退休金和薪资都在2000元左右,家里积蓄并不多。

某个夜晚,母亲走进褚莫先的房间,说出了和父亲商量之后的决定——儿子结婚后,老房子暂时作为小两口生活的婚房,而他俩则搬出去,租房子住。老两口觉得,洛阳的房租并不高,收入能够覆盖房租和生活费用,租房子住,再继续攒钱买房,这比起困窘地借钱,不失为一个好选择。

听完母亲的话,褚莫先先是用沉默来逃避,而后选择了接受。

这样的家庭,在整个洛阳涧西算得上常见。在成为著名的旅游城市之前,洛阳曾是一个盘踞在中原大地上的重工业基地。上世纪50年代,来自全国各地的年轻人聚集在这里,洛阳涧西区可以说是从零建造起来的,走在这里,能听到来自全国的口音。

但这段光辉的历史,伴随着产业升级,在这个世纪初宣告终结。褚莫先记忆里,上小学时,家门口总会停满一排排的大货车,上初中后,再没看到过这样的场景。新世纪的聚光灯,打在了房地产身上。

最古老的洛阳城,建立在洛河东侧,21世纪初,洛阳向南跨过洛河,打造了洛龙新区,市政府搬了过去。十年之后,洛阳又再次向东,跨过伊河,建立起了伊滨新区,也是房产中介们的宣传里宁德时代即将落户的地方。不过,洛阳打造新区的脚步没有停下,没多久,又在偏西南的涧西区划出了一块高新区。2020年,洛阳试运行了地铁1号线,当时,很多人都为之骄傲,“洛阳是三线城市里,第一个有地铁的城市”。

建新区、修地铁所带飞的楼市,曾经正是洛阳的希望。各个新区都在建楼,人们则争相押宝,新的CBD究竟会出现在哪里?

对于这个问题,不同的洛阳人有不一样的答案。有人认为就在东边的伊滨新区,但也有人认为,新CBD会出现在洛阳北边,一个同样出现无数新楼盘的区域,“起码能有10万人入住”。当然,可能性也存在于房价飙升到每平12800元的洛河边上。甚至曾有洛阳本地媒体形容:“洛阳的四面八方,都有无限发展的可能。”

形势好的时候,这些有机会成为CBD的地方,都曾迎来投资者的青睐,也都见证过洛阳房市的狂热。

中介孙鹏说,市场最好的时候,政府不得不限价,把伊滨新区的房价限制在10000元以内。由于伊滨距离老城区很远,车程超过40分钟,去那里买房的人,都是家里有闲钱的投资者,这样的群体,下手也果断,二话不说就拿下一套,根本不需要他开口介绍一句话。

那时的洛阳也吸引了很多外地人来买房。

郑州人罗津,在洛阳买下房子的时候,正是洛阳房价开始上涨的2017年。2008年,刚毕业的罗津到洛阳工作,期间一直没有买房的念头。但在洛阳高速发展的那几年,他没忍住买下一套三居室。他觉得,这次买房是一种“半投资”,如果以后要离开洛阳,房价还能再涨涨。

和罗津一样,前两年,来洛阳买房的郑州人不少。他们之中,有的是纯粹的投资者,有的是冲着相对较低的房价。中介孙鹏说,他有个客户,就是买不起郑州的房,才把眼光瞄准了洛阳,两地的通勤时间只有20多分钟。

而许昌人杨六安几年前买下在伊滨新区的房子时,只花了3天时间。

2018年,专科毕业的杨六安,刚刚到上海做房产中介。正是房市一片大好的时候,杨六安带着客户看房,房子再贵,也有人买,因此成为他眼里最有价值的资产。有一回,他去看了一套小别墅,走台阶的时候,他感觉,这楼梯怎么能这么长,从地下室往上看,能够看到阳台的玻璃装饰,在太阳照射下闪着光,好看得不得了。

“我也得抓紧买房。”杨六安第一次有了这种意识,他给在洛阳开小餐馆的父母打去电话,催他们赶紧也在洛阳买套房。在杨六安眼里,父母是外出谋生的农村人,“眼界有限”,从来没有在异乡买房的念头。在儿子的催促下,父母赶紧出了门,热闹市区里的房价爬到高点,买不起,只够买伊滨的房——这里的房价是旁边洛龙新区的二分之一。

那个时候,想在这里买房,不是一件容易事。有摇到号的客户放弃了,杨六安的父母才“捡漏”拿到了付款的资格,根本容不得思考,不超过3天时间,杨六安甚至没从上海赶回去,房子就买了。

好在杨六安买得早,价格只有5000多元,但后来有不少人在8000多元的高点买下,现在这里的二手房均价已经跌到6000多元。

当投资热退潮,如今,真正愿意并且需要在洛阳买房的,大多仍是像褚莫先这样的年轻人。

▲ 洛阳地铁站入口,这是第一个修建地铁的三线城市。

躺平又焦虑的年轻人

家里同样没有房子的米诗,用“躺平又焦虑”,来形容自己的状态。

26岁的米诗,代表着留洛的一类典型年轻人——她的老家不在市区,而是一个洛阳下辖的周边区县,父母都是普通农民。大学毕业后,米诗留在市区当了教培老师。她始终觉得,如果不买房,也能在洛阳过上非常舒适的生活。

和所有老去的重工业城市一样,洛阳也有很多早早退休的中年人。在城市的休闲中心——周王城广场上,从早上到夜色落幕,都能看到休闲娱乐的中老年人。其中的很多人,都是退休之后没有事做,才来到广场上唱歌、聊天、听豫剧,一待就是一天。一位17岁进工厂、如今已经70多岁的阿姨,组建起了一支女子歌唱队,她们每个人都有歌词本,最爱唱的歌里有一句,“我们献身这壮丽的事业,无限幸福”。另一个围观的、操一口北京话的大爷,在聊天时骄傲地说起,他当年负责采购全厂的热水瓶。

▲ 周王城广场上,有很多跳舞、聊天、唱歌的退休工人。

洛阳的物价也很低。这里的人爱喝汤,一碗牛肉汤,喝个大饱才6块钱,带鸡肉的鸡汤米线才7元。一位曾在北京工作过的中年人,回到洛阳之后,最深刻的感受就是不愁看电影了,“早几年《复仇者联盟4》首映,北京一张票据说炒到了1000元,郑州炒到300元,洛阳还是19块9”。

就连房租也很便宜。如果租个老旧小区或者回迁房,邻近地铁的二室一厅,还不到1000块。这成为很多外地人的选择。

习惯了这种安逸、随性生活的洛阳年轻人们,不愿意用房子,过早地把自己套牢。在洛阳做了8年中介的孙鹏说,洛阳放开二成首付后,成交量并没有产生太大增长,一个原因也正在于此——首付付得少,就意味着要还更多房贷。洛阳年轻人会觉得,如果不是非得买房,就不想每个月背上那么高的贷款过日子。

米诗也说,如果不是因为要结婚,买房根本不会过早地写进她的“to do list”。有的时候,这种退休生活的慢节奏会让人联想到鹤岗,所谓“躺平的生活”。米诗有很多朋友,的确过上了这样的“养老”日子。

但是,洛阳终归不是鹤岗。

事实上,相较于一些因为房价狂跌而火起来的地方,比如乳山的银滩和东北的鹤岗,洛阳并非是一个枯竭的城市。在2021年,洛阳市的常住人口达到了706.9万人,这相当于8个鹤岗。洛阳2021年的GDP要高于中西部大部分省会城市,如太原、贵阳、乌鲁木齐、呼和浩特,在全国排名45位。而在2021年成为河南省副中心之后,洛阳的发展速度并没有放缓,在2022年又被确立为中原城市群副中心城市。

这也是米诗感觉到“躺平又焦虑”的根源。

在她看来,一线的大城市,房价高、工资也高;一些四五线的小县城,工资虽低,但房价也低。作为三线城市的洛阳,物价和房租虽低,但房价高,工资更低。这种不上不下的尴尬,最让人难受。

米诗周围的大多数朋友,每个月到手薪资不过3000块。她在教培行业,工资反而高些,也不过四五千,却已经是很多朋友羡慕的对象。

但米诗还是不太满意。她所在的教培机构,是根据城市规模来发放工资和五险一金的,洛阳属于三线城市,而郑州属于二线。二者的对比是明显的——她在洛阳只能拿到8%的公积金,最低工资只有4000元左右,但去郑州,公积金是10%,最低工资可以接近6000元。虽然在刨除房租之后,两个城市的收入差不多,但一年下来,公积金就能相差6000块,“如果想在洛阳买房的话,这笔钱就很重要”。

而这或许也是国内很多三线城市的共性——它同时糅杂着二线城市和四线城市的特点,一半安逸,一半卷。

当一部分人骄傲于洛阳成为三线城市中第一个有地铁的城市时,也有一部分人至今不理解地铁的修建。周王城广场上,一位中年人问,“坐通洛阳全程的公交只需要1块钱,为什么还要花2块钱去坐地铁?”

米诗说,回到洛阳两年之后,她已经沉溺于洛阳的慢节奏。对于必须买房的她而言,这实在是一个危险的信号,如果想要尽快攒到首付,她首先就要离开洛阳,去赚钱更多的地方。

这也是离郑州太近的尴尬——洛阳能留得住年轻人,但是留不住想要奋斗的年轻人。

失落的新区

一位土生土长的洛阳本地人,这样解释这两年房价狂跌的原因——“房子太多了”。

如今,潜在的CBD争夺者们,已纷纷成为空城。夜晚,高耸入云的楼盘里,有的烂尾,有的只亮起一两盏孤灯。伴随着房价的下跌,曾经看到洛阳发展潜力的投资者,不少选择把房子转手或闲置。

就像鸡生蛋还是蛋生鸡的关系,很难说清楚是因为外地人不来买房了,本地年轻人又买不起房,所以洛阳的房子越来越多,价格越来越低,还是因为下跌的房价同时消灭了投资和刚需。

从老城区出发,跨过洛河,再跨过伊河,我来到了最受争议的伊滨新区。方圆几公里,全是几十层的建筑,抬眼时,这些在建的、建完的高楼,密密麻麻排布在一起,有着不输一二线城市的现代感。但一旦将目光下移到街区,则能直接感知它的萧条,这里没有车,也没有人。

▲ 伊滨新区最热闹的一条街。

在这里,我见到了只花了3天时间就买下房子的许昌人杨六安。如今,他就在家门口摆摊买炸串。和杨六安一样,周围的商贩既是业主,也是商户,组成了这个小小的商圈,但再往外走出去一点儿,就没什么人了。

但父母所有的积蓄,以及杨六安的生活,都已经和伊滨牢牢绑定。

前两年,杨六安结了婚,新婚的妻子在洛龙新区上班,每天需要骑几十分钟电动车才能赶到单位。房贷还没有还完,他们已经没有能力再在洛阳买一套房。如今,杨六安不但每天出摊,也把自己的消费压到最低。上个月,夫妻二人去北京玩了一圈,要上班的妻子赶着坐高铁回来,他舍不得,独自坐了10个小时火车,票价只要105元。

伊滨还是太冷清了。杨六安也想过找别的工作,但这个还没发展起来的CBD,除了楼什么都没有。去年年底,杨六安打听到,同楼的住户,在做电商卖货,杨六安动了心,特意去他家里看了一次,甚至买好了电脑。但对方要抽成,回款时间还得14天,相当于一次性压上十几万的货,对于背着房贷的人来说,这是一次太冒险的挑战,杨六安只好放弃。有的时候,他也会后悔,但“在这买了房子,不住还能去哪?”

褚莫先的家人也很后悔。2010年左右,褚莫先还在读高中,洛阳正在加紧建设前一个新区——洛龙新区。那时的洛龙,还是一片庄稼地,没有人看好它的发展。如今,洛龙已经变得高楼林立,成为洛阳房价最贵的地方,有一个名为泉舜的商圈,年轻人最爱聚集在这里。

我问褚莫先,那个时候,家里有没有想在那边买套房?褚莫先说,或许也是受限于眼界,以及工厂大院分房、分工作的生活习惯,父母都没有想到过,河对岸的房价会涨得如此快。褚莫先上的高中是厂矿子弟的学校,一个班里,只有一个学生的家人,在那边买了房。

没有人知道,时代的风吹过,新区也会有如此不同的命运。

靠烟花来提振士气

不知是否是巧合,我在洛阳出行的短短5天时间里,遇到了不下8位拆迁户,其中一半都是网约车司机。其中一位司机告诉我,他所属的网约车团队里,20个人,有17个人都是拆迁户。有一回,团队组织线下培训,大家做完自我介绍,都吓了一跳。

光是2022年,洛阳就又新开工了9个回迁房项目,并预计在2024年交付11.6万套回迁房。而当市面上出售或出租的回迁房太多,二手房的价格被压得很低,导致洛阳房子难卖,房租很低。

如此大片的拆迁面积,打破了洛阳人对拆迁户的想象,他们甚至产生了一个共识——“在洛阳,拆不出暴发户”。很多时候,拆迁户的生活甚至还有些拮据。一位来自伊滨新区的网约车司机老刘说,两年前,他所在的村子也开始拆迁了,直到现在,还租住在两室一厅的出租房里,因为承诺的回迁房还没有建好。每个月,他能拿到每人250元的过渡费,一家4人,1000块,刚好是一个月的房租。

老刘家里4口人,按照人头算,能够分到200平米的房子,相当于2套回迁房。当然,也可以选择要钱,但给出的拆迁款只有700块每平米,最终到手不过12万,距离洛阳最低6000元的房价,实在差得太远。

说到这里,老刘反问,是你,选择要钱还是要房?他选择要房子,以后,两个孩子一人一套。而和他做出一样选择的拆迁户,人数可观。老刘说,只要回迁房到手,就没有再买房的必要了。他呵呵一笑,提前规划起了自己的晚年生活。

只是,对于一个城市而言,这并不是一件好事。一位家里拆出6套房的洛阳本地人,85后,也曾经在北京做了几年销售,但回到洛阳之后,他选择当了一名网约车司机。原因是,不愁吃喝之后,跑车最自由,每个月,能收两千块房租,够用就好。

一位从北京回到洛阳的年轻人,把这命名为“洛化”,得到了很多洛阳年轻人的响应。它指的就是,沉溺于安逸的生活,消解了人们买房、奋斗的欲望,或者对新鲜事物的好奇。如果想要避免“洛化”,最好的方式,就是离开洛阳。

去年,郑州人罗津决定把洛阳这套房子卖掉了。他在一家国企工作,在洛阳的几年时间里,公司效益不好,自己的事业也没有什么起色。在35岁危机来临的时候,一个还想奋斗的中年人,不愿意在洛阳“躺平”,他决定回郑州看看新的机会,也能多陪陪在郑州的家人。

卖房子之前,罗津的妻子很纠结。她觉得,这套房子在地段很好的老城区,不如留着,还可以等着升值。但罗津说,升值建立在洛阳未来发展好的基础上,他判断,洛阳要有明显的起色,起码需要十年。“相当于花十年的时间,等待一个不知道什么时候能够实现的希望。”

经历了疫情之后,罗津更想落袋为安,不想等待了。同样不想等待的还有洛阳女孩米诗。新的一年,她也打算离开安逸的洛阳,前往郑州工作,为的只是更高的公积金。

也有一些洛阳的年轻人,在被一种更大的虹吸效应所吸引。郑州并不是他们最青睐的目的地,很多人选择去往北京、上海等一线大城市。米诗说,这并不难理解,在他们看来,洛阳和郑州都不是上选,毕竟同属河南省,高考是个难题。米诗的男朋友是东北人,她考虑的是,以后让孩子在洛阳念书,再去东北参加高考。

在米诗等年轻人们的规划里,洛阳依旧是那个“要在退休之后回去养老”的安逸城市。

2022年的这个春节,洛阳城放了一场热闹的烟花,绚烂夺目,人头攒动。有人觉得,这给洛阳提升了士气。

在等待洛阳崛起这件事上,只有伊滨新区的许昌人杨六安和本地的拆迁户们最为乐观,他们亲眼目睹过伊滨从漫天灰尘的庄稼地,变成了一个崭新的都市样貌。虽然这里依旧冷清,但他们觉得,这已经是很大的进步。那位住在出租屋里、等待回迁房建好的伊滨人对我说:“今天的洛龙,就是明天的伊滨。”

▲ 周王城广场上,聚集在一起等着听豫剧的中老年人。

但相较于烟花,更提升士气的,还是洛阳新机遇的出现。就比如中介们大肆宣传的、宁德时代即将落户洛阳伊滨的消息。

杨六安也听说了这件事。他有些期待,如果能去宁德时代工作,那就太好了。到时候,他就不再卖炸串,哪怕工资低些,好歹有五险一金。

米诗则更看好旅游业,今年过年,她发现自己最爱吃的一家大棒骨,变成了一家古装服饰店,招牌都没来得及换。她的嫂子,也在洛邑古城门口创业,卖起了寿司,销量很好。米诗甚至开始有些后悔,大学时没有学历史,这样就能留在洛阳工作,为游客们讲讲洛阳的辉煌历史。

当然,一众对洛阳继续发展的渴望目光里,最殷切的,一定来自于这座,在千年的历史里,经历过无数次辉煌、落寞和重生的洛阳古城。

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